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共有持分
2023.12.01
東京都世田谷区 40年音信不通の共有持分権者がいる物件をどうするか
東京都世田谷区のS様(80代)から共有持分の所有者不明についてご相談いただきました。ご自身で共有持分権者を探すのが難しい状況で、時間と費用をかけて興信所に調査を依頼するか、今の状態で共有持分の売却にするか悩んでいらっしゃいました。結局当社が共有持分を買取させていただくことになった、その経緯をご紹介します。
ご相談内容
S様は約40年前、お父様の急死により世田谷区の実家を相続しました。急だったため、20歳年が離れた弟様と2人で一旦共有持分を分け合うこととし、後にどうするか考えることにしたそうです。ところがわずか3ヶ月後、弟様が交通事故で死亡。弟様の共有持分は義妹(弟の妻)が相続しましたが、死後のバタバタで相続したきりになったそうです。そして弟夫婦には3人の幼い子供がおり、弟の死後に実家の徳島県に帰郷しました。
S様はそのまま世田谷区の実家に住み続け、家が共有持分を分けているということをいつしか忘れてしまいました。しかし、最近、老人ホーム入居に向けた売却を検討し始め、その際に自分以外に共有持分権者がいることを思い出し、自分の一存では売却できないことを知ったそうです。慌てて30年ぶりに弟嫁の連絡先に電話をしましたが、すでに連絡先が変わっておりコンタクトが取れません。いろいろ手段を尽くしましたが弟嫁もその子供たちも消息がわからず、いよいよ興信所に頼ろうかというところで、ご相談をいただきました。
ご提案および対応
①状況を整理し、考えうる選択肢をご案内
共有持分がある物件を売却するには、持分権者全員の同意が必要であるため、今の状況では物件の売却はできません。しかし、共有持分の売却は他の持分権者の同意は必要ないため、ご相談の状況でも共有持分の売却は可能です。
しかし、共有持分の売却は当然物件自体の売却よりも売却額が安くなります。目安としては市場価格×持分割合×1/2~1/3が一般的で、S様の持分割合は1/2のため、共有持分の売却価格は普通に物件を売却したときの1/4-1/6になる見込みとお伝えしました。
もし良い価格で売りたいのなら、義妹を探し出して彼女から共有持分を買取り、完全にS様の物件にした上で売却する必要があります。しかし、最後にコンタクトを取ってから15年が経過しているため、死亡している可能性もあり、仮に死亡していると子供たちに相続されているため当時3人だった子供全員が持分権者となっていますし、もしかしたら子が増えている可能性もあります。
このように、他の持分権者を探すのも大変ですし、仮に見つけても交渉がうまくいかないリスクもあります。このリスクを冒して引き続き持分権者を探すか、価格は安くなるがS様の共有持分を売却するかどちらかになる旨をご案内しました。
また、所在等不明共有者の不動産の共有持分取得手続の制度を利用すれば、裁判所の手続きを通して弟嫁が相続した共有持分を自分のものにできます。しかし、これは努力したが所在がわからなかったというエビデンスが必要なので、より深い調査をしなければなりませんし裁判所へ資料の提出も必要となります。つまり、解決まで時間とコストがかかります。
②翌日現地調査を行い見積を算出
検討するにあたって買取金額を知りたいということだったので、翌日現地に向かい土地建物を調査しました。三代にわたり世田谷に住み続けており、建物自体は古いもののしっかりメンテナンスされていました。
ただ、現代の基準だとやや土地が広く買い手をかなり選ぶ印象なのと、背後の事情から当社が買い取り後に運用をするにあたりリソースを割く必要があることを鑑み、市場価格×持分割合×1/3での買取をご提示させていただきました。物件の市場価格が9000万円程度なので、9000万円×1/2×1/3=1500万円程度となります。
③手離れよく早く処分したいということで成約
物件自体の売却よりかなり安くなるということで悩まれていましたが、
・S様自身がすでに80代と高齢で健康上の不安を抱えているため、調査にさける時間がないこと。
・子供もおらず蓄えもあるので、今から高額買取にこだわる必要があまりない
・仮に弟嫁が見つかっても今からやりとりをご自身で行いたくない
ということで、当社が買い取りをすることとなりました。
④転居等の手続きを済ませていただき買取完了
S様は研究者ということで、屋内に膨大な資料等があるため、そちらの処分等をご自身で行うということでした。そのため1ヶ月ほど期間を設け、その後屋内に残置物がない状態で明け渡しとなりました。
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不動産買取の流れ
01
お問合わせご相談
02
査定・審査
03
買取条件提示
04
売買契約
05
引渡
代金支払い
お客様の声
私は独り身なので、特段相続のことを気にすることなく暮らしてきましたが、最近体調面での不安を覚えるようになり、老人ホームへの転居を検討していました。しかし、家を売却するにあたり、弟の関係者と40年も経ってまたコンタクトを取るのがストレスで、共有持分の売却を検討しました。金額は市場価格よりも安くなったものの無事処分を済ませることができ、憂いがなくなって良かったです。
担当者のコメント
共有持分権者を探し出すのが困難な状況であり、買取金額よりも心理的不安や憂いを残さないことを重視されていたので、当社が買取させていただきました。後日談ですが、義理の妹さまは亡くなっており共有持分は義妹の5人の子供に相続されていました。当社は物件の運用をするにあたりこの5名の子供に共有持分の買取交渉を行いましたが、非常に交渉が難航し、おそらくS様個人では難しかったと思われます。このように背景が複雑な物件に関しては、なるべく早めにご相談いただくことで結果費用や労力を減らすことにもつながります。